国土局干部党课——浅谈土地收储流程及案例探讨

　　一、土地储备制度简介

　　从1996年设立的上海土地发展中心开始，我国的土地储备机构经历了从无到有再到逐步规范的过程，目前全国已经有20xx多个土地储备机构，对土地储备机构的制度规范也同样是逐步的发展和完善。土地储备制度应该来讲是土地招拍挂制度的产物，根据土地管理法规定了“对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地”（这是超有中国特色的“市场制度”，奠定了今天的土地市场格局，也是房地产市场发展繁荣的最重要前提），伴随着招拍挂制度的实施，马上面临的问题就是什么样的土地才具备招拍挂的资格，只有完成了收储手续的土地才具有招拍挂资格，因此土地储备制度应运而生。那么手续完备储备土地需要哪些条件呢？条件一，储备土地必须是国有建设用地。我国土地按所有权来说分为国有土地和集体土地，按利用类型来说可分为建设用地和非建设用地（包括农用地、未利用地）。在自然资源系统有个名词全称为“农用地转用与土地征收”，这是非国有建设用地变为国有建设用地必须的一环，需要经过省级人民政府或国务院审批（根据《土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田；(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；(三)其他土地超过七十公顷的。）

　　条件二，储备土地的使用权必须在地方政府手中。在“农转征”环节中，土地需要经过或“征”或“转”、或二者并行，转，指的是土地用途的转变，把农用地和未利用地转为建设用地。征，指的是征收，把集体所有权土地变成国有土地。举例而言，集体非建设用地转为国有建设用地，就需要集体土地征为国有，即征收；同时需要非建设用地转为建设用地，即转用，这就要“即征又转”；“只征不转”（集体土地转为村庄建设用地，如农民建房就是标准只转不征）；“只转不征”（改变土地的权属性质，土地所有权不变，但土地用途发生变更）。这些程序确保了土地资源的有效配置和合理利用，同时也保障了国家和集体的利益。

　　二、土地储备制度的作用与意义

　　土地储备制度作为我国土地管理的重要组成部分，其作用与意义不容小觑。首先，土地储备制度有效解决了城市化进程中的土地供需矛盾。随着我国城镇化进程的加快，城市建设用地需求日益增加，而土地资源有限，如何高效利用现有土地资源成为亟待解决的问题。土地储备制度通过提前规划和集中管理，确保了城市建设用地的有序供应，避免了因土地资源分散而导致的城市建设无序扩张。其次，土地储备制度促进了土地市场的健康发展。土地储备机构通过对土地进行统一收储、整理和出让，不仅提高了土地利用效率，还规范了土地交易市场，减少了土地交易过程中的腐败现象，维护了市场的公平竞争环境。最后，土地储备制度有助于优化城市空间布局。通过科学合理的土地储备和规划，可以引导城市发展方向，促进城市功能区的合理划分，提升城市综合竞争力。

　　三、土地储备制度的实践与发展

　　自土地储备制度实施以来，各地政府结合实际情况，积极探索适合本地的土地储备模式，取得了一系列显著成效。例如，北京市通过建立多层次的土地储备体系，实现了土地资源的高效配置和合理利用。上海市则依托土地储备制度，成功推动了城市更新改造项目的顺利实施，提升了城市品质和居民生活质量。广东省佛山市则通过创新土地储备方式，引入社会资本参与土地开发，既缓解了政府财政压力，又促进了地方经济的发展。这些成功的实践案例，为全国范围内推广土地储备制度提供了宝贵的经验借鉴。

　　然而，在土地储备制度的实践中也存在一些问题和挑战。一方面，部分地区的土地储备资金来源单一，过度依赖银行贷款，增加了地方政府的债务风险。另一方面，土地储备过程中涉及的征地拆迁补偿标准不一，容易引发社会矛盾。此外，土地储备项目周期较长，资金周转率低，影响了土地储备机构的运营效率。针对这些问题，需要进一步完善相关法律法规，加强土地储备资金的多元化渠道建设，建立健全土地储备项目的监管机制，确保土地储备工作的健康可持续发展。

　　四、土地储备制度的未来展望

　　面对新时代的新要求，土地储备制度需要不断创新发展，以适应经济社会发展的新变化。一是要深化土地储备制度改革，进一步明确土地储备机构的职责定位，强化其公共服务职能，减少行政干预，提高市场运作效率。二是要优化土地储备资金管理，拓宽资金来源渠道，降低融资成本，提高资金使用效益。三是要加强土地储备项目的前期调研和规划，确保项目符合城市发展总体规划和土地利用总体规划的要求，避免盲目扩张和重复建设。四是要推进土地储备信息化建设，利用大数据、云计算等现代信息技术手段，实现土地储备信息的动态管理和精准服务，提高土地储备工作的透明度和公信力。五是要加强土地储备人才队伍建设，培养一批懂政策、善管理、会经营的专业化人才，为土地储备事业的长远发展提供坚实的人才支撑。

　　总之，土地储备制度作为我国土地管理的重要创新举措，对于促进土地资源的高效配置、推动经济社会持续健康发展具有重要意义。在未来的发展中，我们应深入贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持问题导向和目标导向相结合，不断深化改革，完善机制，努力将土地储备制度打造成为推动我国新型城镇化建设和乡村振兴战略实施的重要引擎。

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