楼市调控须改善房价形成机制

　　关于当前中国经济热点中的热点——房地产话题，谈几点个人的思考。住房的多重属性与政策目标首先，住宅即房子(这里不讨论商业地产)是具有多重属性的特殊商品。从个体看，房子既能满足人们关于居住生活的基本消费需求，又能借助银行融资用以杠杆方式的投机或投资。从行业看，房地产业涉及的产业链广泛，能够带动大量建材、人力支出和居民家用设施消费，对经济发展影响大，和GDP指标高度相关。从房价构成看，土地成本即土地出让金约占三分之一，供求状况并不能完全决定价格。关于房地产的经济学研究一般划到金融类，国外已有许多论著，例如哈佛大学的房地产金融研究中心有许多经典论文可供参考，对中国房地产行业当前存在的很多问题均有涉及。因为房子牵涉居民、政府、银行多方利益，由此凸显了相关问题的社会性和政治性。斯蒂格利茨指出，此次金融危机正是由于美国扭曲的房地产价格扭曲了整个经济体系，致使全社会为此付出沉重代价。其次，住房政策要以满足人民群众基本的住房需求为首要目标。四十人论坛顾问、人大财经委吴晓灵副主任曾明确指出，住房市场具有较强的社会保障和准公共产品属性，主要目的是满足人民群众基本居住需求，虽然也会间接起到拉动经济增长的作用，但这不应成为发展住房市场的单一目标。新中国建立时确定的土地公有制(农村土地是集体所有制)，使得现在土地收益可由政府控制，这也说明一项制度安排在经济的历史发展中有多么重要。当前，各级地方政府将土地使用权货币化，收取的土地出让金和房地产相关税费主要用于基础设施投资和其他支出。作为低收入者住房保障政策的部分，经济适用房和廉租房建设应以地方财政负担为主，在土地出让金中优先解决。

　　进一步而言，房地产市场的健康发展不仅关乎民生福祉，也是衡量一个国家或地区经济社会发展水平的重要标志之一。在新的历史条件下，如何平衡好房地产市场的经济效益和社会效益，确保其健康稳定发展，成为摆在我们面前的一项重要任务。根据习近平新时代中国特色社会主义思想的指导，我们应当坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强化住房的居住属性，抑制投机炒作行为，促进房地产市场平稳健康发展。这不仅是对广大人民群众基本住房需求的尊重和保障，也是维护社会和谐稳定的必要之举。

　　为了实现上述目标，需要从多方面着手，形成一套系统化的解决方案。首先，加强房地产市场的宏观调控，建立健全长效机制。通过实施差别化的信贷政策、税收政策以及限购限售等措施，合理引导市场需求，避免市场过热或过冷。同时，加大金融监管力度，防范化解金融风险，确保房地产市场的资金来源合法合规，防止过度杠杆化引发系统性风险。其次，优化土地供应结构，提高土地利用效率。合理规划城市空间布局，增加住宅用地供应，特别是中小户型普通商品房的供给，满足不同收入层次家庭的住房需求。对于人口净流入的城市和地区，应适当放宽土地供应限制，缓解供需矛盾。此外，探索建立多元化的土地供应机制，如集体建设用地入市、闲置工业用地再开发等，拓宽土地供应渠道，降低土地成本，从而有效控制房价上涨压力。

　　再次，完善住房保障体系建设，扩大覆盖面。继续推进棚户区改造和农村危房改造工程，改善困难群体的居住条件。加大对中低收入家庭购买首套自住房的支持力度，通过提供财政补贴、减免税费等方式减轻其购房负担。同时，鼓励和支持社会资本参与保障性住房建设和运营，形成政府主导、市场运作的多元化投资格局。在此基础上，逐步建立起租购并举的住房制度，大力发展租赁市场，规范租赁关系，保护租户权益，使更多人能够通过租房解决居住问题，减轻购房压力。

　　最后，深化房地产领域的改革，推动行业转型升级。随着城镇化进程的加快和技术进步的推动，传统房地产发展模式已难以适应新时代的要求。因此，必须加快转变发展方式，推动房地产企业向现代服务业转型，拓展物业管理、社区服务、养老养生等新兴业务领域，提升服务质量和服务水平。同时，支持绿色建筑和智能建筑的发展，推广节能减排技术和智能化管理系统，提高建筑品质和居住舒适度，促进房地产行业的可持续发展。

　　综上所述，面对当前复杂的房地产形势，我们必须站在更高的起点上，深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，坚持稳中求进工作总基调，坚定不移地推进供给侧结构性改革，着力解决住房领域的突出问题，努力构建符合国情和发展阶段特点的房地产市场体系，让全体人民共享改革发展成果，为实现中华民族伟大复兴的中国梦奠定坚实基础。

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