土地供应体制不合理助推房价高涨

　　中国的房价太高，80%的需要住房的居民买不起房屋，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低造成的。“土地财政”让政府成了最大的受益者，而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了居民对住宅的购买能力。如果中国住宅的持有成本非常低的局面得不到改观，如果大面积超豪华住宅、户有多套住宅和别墅需求过大得不到抑制，加之中国人口太多土地太少，中国的房价未来还会持续快速上涨。中国的房价为什么这样高？舆论上普遍指责房地产开发商，包括一些经济学家都在批评房地产商牟取暴利，我认为这是有失偏颇的。中国高房价的形成，与对住宅建设用地供应的行政和计划控制、土地供给市场的政府寡头垄断、地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。

　　一、行政控制：住宅用地供给不足型涨价

　　中国对土地的供应基本上是行政审批制，虽然国有土地或者集体所有但被征用为国有的土地在出让时，要进入政府垄断的市场进行交易，但是也需要高度集中的审批程序。多年来，在指导思想上，土地偏重于保证粮食安全，对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，对城市化建设特别是住宅用地的供给与城市化进程中城市和城镇人口增长的需要不相适应，使住房价格存在着土地供给过少导致的上涨压力。从上世纪90年代至今对城镇建设的土地供应来看，一是建成区面积与城市化形成的城市人口用地需要不相适应。如20xx年，如果按城镇人口每万人1平方公里的土地需要看，缺口为7630万亩。二是从城镇人口总量与城镇住宅面积来看，按照每一时期的住宅面积和合理的住宅容积量计算，各年的住宅用地存量缺口最保守估计在250万—850万亩左右。三是上述数据是在住宅平均每套36平方米—90平方米之间计算得出的，这还没有考虑到随着生活水平的提高，人们对居住条件的要求也在不断提高，人均居住面积的需求也在逐年增加。

　　二、垄断性卖地体制：推高土地成本

　　在中国，土地的所有权属于国家或集体，使用权可以转让。这种特殊的土地制度决定了土地市场的特殊性。政府作为土地市场的唯一供给方，拥有绝对的定价权。在土地出让过程中，政府通常采用拍卖的方式，通过竞争机制来确定土地的价格。这种方式虽然能够确保土地资源的有效配置，但也容易导致土地价格的非理性上涨。特别是在一线城市和热点二线城市，由于土地资源稀缺，加上大量资本涌入，土地拍卖往往成为一场“豪赌”。开发商为了获得地块，不惜以高价竞拍，最终将成本转嫁给购房者，进一步推高了房价。此外，由于土地出让金是一次性收取，地方政府为了追求短期利益最大化，往往会采取“饥饿营销”的策略，故意减少土地供应，人为制造紧张局面，从而推高地价。

　　三、房地产财政：地方政府依赖土地收入

　　“土地财政”是指地方政府通过出让土地使用权获得的收入，用于城市建设和社会公共服务的一种财政模式。在中国，由于中央与地方财权分配的不平衡，地方财政收入有限，而公共服务支出需求却日益增大，地方政府不得不寻找新的财源。土地出让金成为了地方政府的重要收入来源之一。据统计，20xx年全国土地出让收入占地方财政总收入的比例高达30%以上，某些地区甚至超过了50%。这种过度依赖土地出让金的财政模式，不仅加剧了地方政府对土地市场的干预，也导致了土地资源的不合理配置。为了维持财政收入的稳定增长，地方政府往往倾向于增加土地供应，推动房价上涨，形成了一种恶性循环。同时，由于土地出让金主要用于基础设施建设和偿还债务，真正用于改善民生的资金比例较低，这也影响了社会公平和可持续发展。

　　四、持有成本低：助长投机性购房

　　在中国，由于缺乏有效的房产税制度，房屋的持有成本相对较低。对于拥有多套房产的人来说，持有房产的成本主要包括物业管理费、维修基金等，这些费用相对于房价来说几乎可以忽略不计。因此，许多投资者将房产视为一种保值增值的工具，纷纷涌入房地产市场，导致了房价的非理性上涨。此外，由于中国金融市场的发展尚不完善，投资渠道相对单一，房地产成为了许多家庭财富积累的主要方式。这种现象不仅加剧了房价上涨的压力，也导致了社会财富分配的不均等。为了解决这一问题，近年来中国政府开始逐步推进房产税改革，希望通过增加房屋的持有成本，抑制投机性购房，促进房地产市场的健康发展。

　　五、政策调控：寻求平衡点

　　面对高企的房价，中国政府出台了一系列政策措施，旨在遏制房价过快上涨，保障人民群众的基本居住需求。20xx年以来，中央多次强调“房住不炒”的定位，明确表示房地产市场的首要任务是满足人民群众的居住需求，而非作为投资炒作的对象。为此，各地政府相继出台了限购、限贷、限售等一系列调控措施，有效遏制了投机性购房行为。同时，中央还加大了对房地产市场的监管力度，严厉打击违法违规行为，维护市场秩序。然而，政策调控的效果并非立竿见影，房价上涨的趋势仍未得到有效遏制。这主要是因为房地产市场的复杂性和多样性，单一的政策难以解决所有问题。因此，需要综合运用多种手段，从供需两端入手，从根本上解决高房价问题。

　　六、长效机制：构建健康房地产市场

　　要从根本上解决高房价问题，需要建立一套科学合理的长效机制。首先，应进一步深化土地制度改革，优化土地供应结构，增加住宅用地供应，特别是中小户型普通商品住房和保障性住房的供应，满足不同层次的居住需求。其次，加快房产税立法进程，合理设置税率，既不过度增加居民负担，又能有效抑制投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。再次，完善金融体系，拓宽投资渠道，引导资金流向实体经济，减少房地产市场的泡沫风险。最后，加强房地产市场监管，建立健全市场准入退出机制，打击违法违规行为，保护消费者合法权益。

　　总之，中国高房价的问题是一个复杂的系统工程，涉及土地制度、财政政策、税收制度、金融体系等多个方面。只有通过全面深化改革，构建起科学合理的长效机制，才能从根本上解决高房价问题，实现房地产市场的长期稳定健康发展。在这一过程中，政府、市场和社会各界需要共同努力，形成合力，为实现“住有所居”的目标而不懈奋斗。同时，我们也要深刻认识和把握习近平新时代中国特色社会主义思想的精神实质和丰富内涵，坚持人民为中心的发展思想，确保改革发展的成果更多更公平惠及全体人民。

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